study 9화) 현금 유동성

 

오늘 말씀드릴 분은 분당 대형 아파트에 사시는 60대 은퇴자분입니다케이스 스터디 2인 고객님 중 20억원 가까운 가격에 거주하시는 1주택자입니다. 주택 담보 대출의 액수도 거의 없고, 자산의 규모는 작지 않지만, 벌써 은퇴했기 때문에 수입은 없고, 벌써 성인이 된 아이들을 위한 충분치 않은 용돈으로 생활하고 있습니다.

이분은 일단 현재의 현금 흐름이 워낙 어려우니까 분당의 집을 팔아서 거의 20억 가까운 자산을 현금화한 후에 경기도 준외곽의 좀 더 작고 싼 집으로 갈아타면 어떨까 고민하고 계셨습니다. 좀 더 정확하게는... 이미 결정이 났습니다.

현실적으로 소득이 없고 각종 규제 등으로 대출이 안 되고 아이들은 출가를 준비하느라 당장 큰 현금이 필요해서 어쩔 수 없이 분당 집을 팔려고...

저는 이에 대해 다음과 같은 네 가지 방안이 가능하다는 것을 말씀드렸습니다.아무것도 하지 않고 유지, 추가 대출 검토 Case 1 - 장점 : 이사 안 해도 돼

- 단점 : 3억에 인수한 아파트이므로 양도차액이 이미 17억원, 언젠가 미래에는 양도세 발생 위험 있음. 그리고 현금 유동성 문제

※ 현금유동성 해결방안 : 아무리 대출규제가 있고 당장의 소득은 없지만 자가주택을 활용해서 대출을 진행하는 방법이나 현금유동성을 해결할 수 있는 방법이 너무 많다고... 공지사항

지금 집을 팔고 축소해서 갈아타는 (선생님의 당초 계획) Case 2 - 장점 : 거주비 절감 가능, 미래에 발생하는 양도세 절감 가능, 현금 유동성 확보 가능, 현금성 자산 증여 준비 가능

- 단점 : 주거환경이 뒤떨어짐 이사해야 돼. 자산 크기 축소 취득세 및 복비 등 발생

지금 집을 팔고 같은 사이즈를 교환하는 Case 3 - 장점 : 장차 발생할 수 있는 양도세 절감 가능

- 단점 : 이사해야 돼. 취득세 및 복비 등 발생. 현금 유동성 문제

지금은 집을 팔고 축소해서 갈아타지만 나머지 자금으로 공격적으로 추가 투자 Case 4-장점: 거주비 절감 가능.향후 발생할 가능성이 있는 양도세 절감 가능.현금유동성 확보 및 현금성 자산증여 준비 가능. 분산투자 및 증여준비 가능

- 단점 : 주거환경이 지연될 수 있음. 이사를 하지 않으면 안된다. 취득세 및 복비 등의 비용 발생. 공격적 다주택 투자를 위한 복잡한 세법 습득 필요.이 분은 어떤 선택이 가장 좋을까요?

이분이 원래 하시려고 했던 Case 2)의 가장 치명적인 단점은 "자산의 규모가 줄어든다"는 것입니다. 투자의 기본은 특별한 상황이 아니면 자산의 규모, 즉 규모를 늘려가는 것이 핵심입니다. 일단 줄이고 나면 당장이라도 현금 유동성이 회복될지 모르지만 다시 자산 규모를 확대하기 위해서는 몇 배의 노력이 필요합니다.

Case 3) 는 이미 발생한 시세차액 17억원에 대한 양도세를 최소화하고 시세차익을 일단 실현한다는 측면에서 바로 옆동으로 이사하는 한이 있더라도 현금유동성이 있으신 분들께는 상당히 매력적인 방법일 수 있습니다. 하지만 이 분은 당장 현금 유동성에 어려움이 있기 때문에 현실적으로 진행하기는 어렵습니다.

저는 '아무것도 하지 않는 Case 1', 그리고 '작은 집으로 이사하는데 남은 돈으로 재투자하는 Case 4' 이렇게 의견을 드렸습니다.

자유꿈의 의견 : Case1) or Ca se4)

현재 저희는 Case1) 대로 현재의 집을 유지하며, 아무것도 하고 있지 않습니다. 아니,집을팔지않는다.라는결정을하고실행을하는것이기때문에일종의투자활동을한것입니다. 비록 현금흐름은 여전히 어렵지만 여러 가지 방법으로 어느 정도 대출이 가능하기 때문에 마음의 안정도 얻을 수 있었습니다.

가장 좋았던 것은 하마터면 내놓을 뻔했던 핵심 자산인 분당의 대형 아파트를 지켜 주더군요.

과연 10년 후에는 얼마나 될까요?30억? 50억?100억?

To be continued ....

자유꿈의 부동산 선물 10화) 상가와 공장