분양가상한제 대구 2020년 분양시장 전망, 분양가상한제 실시

 

판매가격에 대한 천일제의 시행은... 2020년에는 청약 경쟁률이 높아질 것으로 전망된다.

2019년 상반기까지 하락했던 서울 아파트값이 2018년 9·13대책 이후 상승세로 돌아서자 정부가 민간택지 분양가 제한 카드를 내놨다. 정부는 이와 함께 감정평가 기준을 기존보다 까다롭게 만들어 표준지 공시지가를 기준으로 택지 조성 비용을 산정하기로 했다. 따라서 분양가 상한제 하에서 산정된 분양가는 주택도시보증공사가 제한한 가격보다 낮을 것으로 예상된다. 정부는 분양가를 낮추는 것이 전체 주택시장 안정에 도움이 될 것으로 보고 있다. 다만 분양가 상한제 이후 분양물량 감소가 우려되는 분위기다. 새 아파트의 희소가치가 부각되면서 2019년 하반기(11월 말 기준) 서울 아파트 청약 경쟁률(46.53대 1)이 상반기(16.76대 1)보다 높았다. 분양가가 저렴한 새 아파트를 선점하려는 수요가 많아 2020년 서울에서 청약 경쟁이 더욱 치열해질 전망이다.

©트랩네이션, 소스 언스프래시 2019, 2019년 전국 37만 가구 공급은 37만 가구로 2018년보다 약 7만 가구가 증가했다. 3기 신도시 5만8000가구, 서울 도심 1만가구가 추가로 발표된 상반기에 약 15만가구가 공급됐고, 민간택지 분양가상한제 및 시장안정대책 보완이 발표된 하반기에 약 22만가구가 공급됐다.s가 발표되었다. 경기(11만3849가구)가 화성·수원·성남 등에서 신규분양이 이어지면서 가장 많은 물량을 공급받았고 서울(4만9911가구), 인천(4만789가구), 대구(3만7732가구) 등이 뒤를 이었다.

2019년 전국 평균 청약 경쟁률은 14.81대 1, 2019년 전국 평균 아파트 청약 경쟁률은 14.81대 1로 2018년 청약 경쟁률(14.81대 1)과 같은 수준을 유지했다. 대전·세종·광주·대구 등 주요 지방도시는 2018년에 이어 2019년에도 청약이 이어졌다. 이른바 '대광'으로 불리는 대전·광주·대구의 청약 열기가 뜨거웠던 이유는 새 아파트가 부족한 지역에 도시정비사업을 통해 신규 아파트를 공급했기 때문이다. 세종은 여전히 5, 6개 생활권과 교통망을 지속적으로 개발하고 있고, 신행정수도특별법의 50%가 지역우선공급을 제외한 전국 어디서나 청약이 가능해 높은 청약경쟁률을 보이고 있다. 서울은 높은 청약경쟁률(30.46대 1)을 이끌며 민간택지 분양가 상한제 적용으로 신규 아파트 희소성이 커질 것으로 전망된다.

2019년 전국에서 높은 청약경쟁률을 기록한 단지는 서울 강남구 릴대치로 212.10대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 분양가 상한선 범위 내인 강남의 신규 공급 감소 전망이 확대된 데 따른 것으로, 분양가가 HUG의 주변 아파트 가격 심사 기준보다 낮게 산정됐다. 이밖에 서울 동작구 이수푸르지오 더프레디움에서도 203.75대 1의 청약 수요가 높았다. 수도권에서는 송도 송도 더샵 센트럴파크 3차 인천이 예비타당성 조사를 통과한 GTX-B노선 호재에 힘입어 206.13:1의 청약경쟁률을 기록했다. 지방에서는 대구 중구 '대봉더샵 센트럴파크 2차(153.87-1)'와 '대봉더샵 센트럴파크 1차(149.88-1)'가 청약 수요자들의 눈길을 끌었다. 새 아파트가 귀하고 세종시 규제에 따른 반사이익으로 청약 수요가 꾸준한 대전에서는 중구 목동 더샵 리쉬빌(148.20-1)과 유성구 대전 아이파크시티2단지(86.45-1)가 높은 청약경쟁률을 이끌었다.

청약제도 강화 이후 부적격자가 늘고 집단대출 규제로 계약을 포기하는 사례가 늘면서 무순위 청약제도가 2019년 2월부터 도입됐다. 무순위 청약에는 자금력을 확보한 실수요자와 투자자들이 참여해 본청약보다 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 국토부는 지난 5월에도 1, 2위 예비당첨자를 공급 물량의 5배까지 늘려 실수요자의 기회를 높이기 위한 후속 대책을 마련했다. 다만 청약 수요가 크게 늘어나는 만큼 서울이 40~50대 가점 아파트의 인기 당첨을 기대하기는 어렵다. 실제 서울 송파에서 분양한 송파위례퍼스트클래스는 최고 가산점이 82점으로 높았고, 2019년 서울 최고 청약경쟁률인 릴대치도 64점으로 당첨 커트라인이 높았다. 분양가 상한제가 적용되는 서울의 경우 2020년 청약 과열로 추가 인하선이 더 늘어날 것으로 전망된다.

서울 강남, 경기 과천 등 고분양가 산정을 위한 개정안 통과를 통해 2019년 전국 3.3㎡당 평균 분양가가 1,380만원이었다. 그것은 2018년의 1,287만 원보다 7.2% 올랐다. 지역별 분양가는 3.3㎡당 평균 2,698만원으로 서울에서 가장 높았으며 강남 3구가 상승을 주도했다. 상반기에는 강남구 일원동 '더포렌트', 서초구 방배동 '방배그랜드자이', 서초구 서초동 '서초그랜드자이', 잠원동 '릴신반포센트럴', 대치대이치 '러다이치' 등이 대표적이다. 일부 단지의 높은 분양가에도 불구하고 2019년 서울 3.3㎡당 평균 분양가는 201804만원에 비해 3.8% 하락했다. 정부가 주택도시보증공사를 통해 민간 아파트의 분양가를 강력하게 통제하고 있기 때문이다. 경기도에서는 과천시 부림동 과천푸르지오서밋, 성남시 분당구, 분당구 제일장지구 풍경채 등 강남 접근성이 좋은 지역에서 공급되는 단지의 분양가가 높았다. 제주·경북·경남·충북은 하락해 대부분 시·도의 평균 분양가가 상승했다.

대통령 직속 규제개혁위원회는 분양가를 분양가상한제까지 낮춰 실수요자의 편익으로 이어져야 2019년 3월 분양가 산정에 관한 규칙 개정안을 통과시켰다. 분양가 산정 규정은 2019년 3월 중순부터 입주자 모집 공고를 낸 아파트에 적용됐다. 정부가 발표한 개정안에는 공공택지 내 분양가 공시가격을 토목 13곳, 건설 23곳, 기계설비 9곳으로 나눠 고시했다. 국토부는 이번 분양가 세부종목 공개로 신규 공공주택 아파트의 분양가가 낮아질 것으로 기대하고 있다. 다만 이 같은 분양가 하락 전망에 따라 신규 아파트 공급이 줄고 하도급 비용도 낮아져 전반적인 아파트 품질이 떨어질 것이라는 의견도 나온다.

한편 정부는 2019년 11월 6일 마포·용산·성동구 등 서울 8개구 강남 4개구(강남·서초·송파·강동구)와 27개동을 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 지정했다. 분양가 상한제 적용지역으로 지정되지 않은 서울 17개구 등 투기과열지구도 분양가 상한제 적용지역으로 추가 지정될 수 있다고 경고했다. 민간택지 분양가 상한제는 지난 10월 말 시행됐지만 실제 적용 가능한 단지는 6개월 유예기간을 두고 내년 4월 이후 나온다. 분양가 상한제 적용을 피하는 '밀어내기 분양'이 이어지면서 2020년 4월까지 아파트 매매는 평년보다 늘어날 전망이다. 3기 신도시 인근 수도권에서도 2022년부터 분양 예정인 3기 신도시 물량이 전세시장으로 이동하는 모습이 포착되고 있다. 이들 대기수요가 몰리기 시작하면서 인기지역에서도 치열한 청약 경쟁이 예상된다.